LMNP : Comment ça marche ?

Benoît Fruchard 10 juin 2021

Vous souhaitez investir dans l’immobilier et percevoir des revenus locatifs ? Avez-vous pensé au statut de loueur meublé non professionnel ; appelé plus communément LMNP ? 

En effet, contrairement à la SCPI, où vous déléguez la gestion moyennant des frais, en LMNP, vous êtes l’entrepreneur ! Si vous souhaitez acquérir un parc immobilier tout en défiscalisant, ce statut peut être intéressant. Attention, cependant à en connaître les rouages et éviter les mauvaises surprises.

C’est parti pour un tour d’horizon des questions que l’on peut se poser sur ce statut, à savoir : quelles sont les démarches pour obtenir le statut LMNP ? Quelles en sont les conditions ? Comment amortir son bien en LMNP pour défiscaliser ses revenus ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? 

Qu’est-ce que la LMNP ? Définition et principes

La LMNP et LMP est une niche fiscale qui existe depuis 1949, ce régime permet de faire de l’investissement locatif sur le long terme en profitant d’avantages fiscaux intéressants. Ce statut permet en effet à un investisseur particulier ou professionnel de préparer sa retraite, de percevoir des loyers et d’augmenter son capital tout en profitant de la fiscalité de ce régime.

Un investissement LMNP peut se faire dans le neuf comme dans l’ancien. On distingue deux types de location :

  • L’habitation classique (location meublée ou saisonnière)
  • La location en résidences de services (étudiante, séniors, EPHAD, tourisme ou affaires) : bail commercial de 9 ans.

L’achat dans le neuf permet de profiter d’avantages fiscaux supplémentaires comme la récupération de la TVA et l’éligibilité au dispositif CENSI-BOUVARD, nous vous en expliquons les détails un peu plus loin. En revanche, investir dans l’ancien vous permettra de connaître la rentabilité locative.

Quelles démarches pour réaliser son investissement en LMNP ?

Vous avez trouvé le bien idéal pour investir, maintenant, il convient de déclarer votre statut LMNP. On vous explique ici comment réaliser ces démarches.

Tout d’abord, sachez que les revenus locatifs perçus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. En effet, il faut les déclarer en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ils rentreront dans le calcul de vos impôts sur le revenu dans la catégorie BIC et non foncier. 

Par ailleurs, ce statut étant considéré comme une activité de commerce, il convient donc de vous immatriculer auprès d’un centre de formalités des entreprises à l’aide du formulaire P0i. Par la suite la déclaration LMNP doit être envoyée au greffe du tribunal de commerce dont dépend le bien en location. 

Si vous avez plusieurs biens en location meublée, il convient d’indiquer l’adresse du logement qui génère le plus de revenus. De même, le formulaire devra être envoyé au greffe du tribunal de commerce dont dépend ce bien.

Alors, comment remplir le formulaire P0i LMNP ? 

Lorsque vous souhaitez démarrer votre statut LMNP, vous devez obligatoirement déclarer ce début d’activité via le  formulaire P0i (cerfa N° 11921). Il doit être envoyé dans les 15 jours à compter de la mise en location afin d’obtenir un numéro de SIRET. 

Voici les étapes à suivre pour remplir convenablement votre formulaire :

  1. Indiquez si vous avez déjà exercé une activité salariée, si oui notez votre ancien numéro de SIRET.
  2. Passez directement au cadre 3 pour mentionner votre identité.
  3. Indiquez l’adresse professionnelle au cadre 4 et complétez le cadre 5 si le lieu d’exercice de votre activité en location meublée est une autre adresse.
  4. Indiquez votre début d’activité au cadre 6.
  5. Précisez au cadre 7 si c’est une création ou une reprise.
  6. Cadres 8-9-10 : Il convient de préciser si vous exercez l’activité seul ou en indivision. À savoir que dans le cadre d’un LMNP indivision, il faudra remplir le formulaire FCBM, et chaque indivisaire devra remplir le formulaire P0i afin de recevoir un numéro de SIRET personnel.
  7. Cochez BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et indiquez l’option fiscale choisie (micro ou réel). Le Statut LMNP est rarement soumis à TVA.

Quid de la CFE LMNP ? 

Une fois que vous avez reçu votre SIREN, vous pouvez créer un compte professionnel sur le site des impôts afin de remplir le formulaire en vue du règlement de la CFE (cotisation foncière des entreprises). En effet, LMP ou LMNP, quel que soit le statut, vous êtes redevable de cet impôt local calculé sur la valeur locative des biens liés à l’activité. 

Il est possible d’être exonéré de la CFE dans les cas suivants :

  • Location occasionnelle d’une partie de l’habitation principale ou secondaire
  • Location ou sous-location d’une partie de l’habitation principale. Le loyer doit être plafonné et cela doit être la résidence principale du locataire.  

Quelles conditions respecter pour disposer du statut LMNP ? 

Pour devenir un loueur meublé non professionnel, vous devez respecter les conditions suivantes :

  • Les recettes perçues doivent être inférieures à 23 000 € par an ou ne pas être supérieures à 50% des revenus du foyer fiscal de référence. En d’autres termes, vous pouvez garder le statut de LMNP même en dépassant le seuil de 23 000 €.
    • Par exemple, si les revenus de votre foyer fiscal sont de 30 000 € par an, vous pouvez percevoir jusqu’à 24 000 € de revenus locatifs. 
    • À noter : en cas de dépassement des 2 conditions ci-dessus vous passerez sous le statut de loueur meublé professionnel. Les cotisations sociales sont le principal inconvénient du statut LMP. En effet, elles sont comprises entre 35% et 40% des bénéfices réalisés. De plus, en cas d’absence de bénéfices, vous serez tout de même redevable d’un forfait minimum de 1145 €.
  • Le bien doit être loué en habitation principale et meublé selon les critères définis par le décret 2015-981 du 31 juillet 2015, à savoir : 
    • Literie, couette, couverture ;
    • Rideaux, volets notamment dans la chambre ;
    • Cuisine équipée : plaques de cuisson, four, réfrigérateur,
    • Vaisselles et ustensiles de cuisine
    • Tables, chaises
    • Rangement,
    • Luminaires.
    • À noter que vous pourrez amortir les meubles si vous optez pour le régime réel.
  • La superficie minimale du logement doit être de 9 m². 

Vous êtes intéressé par la loi LMNP Bouvard ? 

Dans ce cas vous avez jusqu’au 31 décembre 2021 pour investir dans un logement neuf avec ce dispositif, en respectant les conditions suivantes :

  • Acquisition d’un bien neuf ou en VEFA (vente en futur d’achèvement) ;
  • Acquisition d’un bien rénové selon les normes actuelles et achevé depuis 15 ans maximum ;
  • Le logement doit être situé dans une résidence service (étudiants, séniors, EPHAD) ;
  • Le bail est un bail commercial de 9 ans signé avec le gestionnaire de la résidence service ;
  • L’investisseur doit être un particulier. En effet, un loueur meublé professionnel ou une SCI ne peuvent pas bénéficier de ce dispositif.

De plus, avec la loi Bouvard, le logement ne dépend pas d’une zone géographique définie, les ressources des locataires et le loyer ne sont pas plafonnés.

La fiscalité du statut LMNP ?

Contrairement à un investissement Pinel, le statut LMNP ne vous permet pas de réduire votre imposition sur le revenu. En revanche, si vous maitrisez la fiscalité LMNP, il vous sera possible de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs. 

Et c’est là tout l’intérêt de ce statut ! En effet, une défiscalisation réussie vous évitera de changer votre taux d’imposition sur vos revenus globaux.

C’est pourquoi le choix de la fiscalité LMNP est un élément crucial lors de sa déclaration auprès du greffe. En effet, vous aurez le choix entre deux options :

  • Le régime micro BIC : vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs
  • Le régime réel : vous pouvez déduire des impôts les charges réelles (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncières, CFE, frais de gestion et honoraires, travaux d’entretien et de réparation, assurance) et vous pouvez également amortir votre logement les frais de notaire, et le mobilier.

Le LMNP micro BIC, s’applique automatiquement dès lors que les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 € par an. 

Vous pouvez changer d’option fiscale en prévenant par lettre recommandée le service des impôts des entreprises avant le 1er février de l’année dont vous souhaitez en bénéficier. Cependant, si vous passez du micro BIC au LMNP réel, l’option sera irrévocable pendant 2 ans. 

Choisir le régime micro foncier ou le régime réel et profiter de l’amortissement ? 

Vous hésitez entre les deux statuts et cela se comprend. Pour choisir le régime LMNP le plus approprié, il convient de prendre en considération plusieurs éléments.

En effet, le régime micro foncier est intéressant si les charges sont inférieures à 50 %. 

Mais le régime réel permet de profiter des avantages du LMNP amortissement et du LMNP charges déductibles.

Ainsi vous pouvez déduire de vos revenus une partie du prix de logement.

Pour simplifier, l’amortissement se calcule en divisant le montant des composants (terrain, agencement, meubles, ou gros œuvre) par la durée d’utilisation, à savoir :

  • 25 à 40 ans pour l’immobilier et les frais de notaire.
  • 10 à 20 ans pour les travaux.
  • 5 à 7 ans pour le mobilier.

Un terrain n’est pas amortissable, il convient de déduire du prix de vente une valeur forfaitaire de 10 à 20 %.

Mais mieux qu’un long discours, prenons un exemple de calcul d’amortissement LMNP simplifié :

Pour l’achat d’un studio meublé à 150 000 € dont la valeur des meubles s’élève à 5000 €, et les frais de notaire à 10 000 €.

Les revenus locatifs de l’année sont de 7800 €.

Régime micro foncierRégime réel
Abattement 50 %3900 €/
Charges de copropriété/1000 €
Taxe foncière et CFE/500 €
Assurance /100 €
Amortissement immobilier hors terrain (25 ans)/4800 €
Amortissement des meubles (5 ans)/1000 €
Amortissement frais de notaire (25 ans)/400 €
Total déductible 3900 €7800 €

Comme vous pouvez le constater, le régime réel est bien plus avantageux !

Cependant, il nécessite de tenir une comptabilité conforme au code du commerce et de faire appel à un comptable LMNP, dont les honoraires sont également déductibles des impôts.

Lors d’une revente LMNP, la plus-value se calcule sur la base du prix d’achat sans tenir compte de l’amortissement.

Quelles réductions fiscales avec le dispositif Censi-Bouvard ?

Si vous avez décidé d’investir en LMNP Censi-bouvard, la réduction d’impôt est égale à 11 % hors taxe du prix d’acquisition ou de revient sur 9 ans. Cette réduction est limitée à 300 000 € d’investissement par an.  

Il n’est pas possible d’amortir le bien si vous bénéficiez de ce dispositif. Néanmoins, il est toujours possible d’amortir le mobilier.

Par ailleurs, en achetant un logement neuf, vous pouvez récupérer la TVA, soit 20 % sur le prix du bien immobilier.

Quels acteurs vous permettent d’investir facilement en LMNP ? 

Il existe de nombreux acteurs qui permettent d’investir en LMNP mais la façon la plus simple de se lancer, c’est d’être vous-même l’acteur. En effet, vous n’êtes pas obligé de passer par un professionnel. Avoir la possibilité de pouvoir effectuer cet investissement sans un promoteur et un conseiller vous permet d’éviter de payer de nombreux frais. Par exemple, contrairement à la Loi Pinel, où vous choisissez un programme dans une zone restreinte et vous paierez environ 10% de frais, la LMNP vous laisse libre de choisir sans plus de frais qu’un achat immobilier classique.

Avantages et inconvénients du LMNP ancien ?

L’investissement dans l’ancien vous permet d’avoir une visibilité sur le rendement locatif du bien.

Il existe trois contrats de location meublée dont le principal critère est la durée du bail :

  • Bail étudiant : 9 mois non renouvelable
  • Bail meublé classique : 12 mois renouvelable
  • Bail mobilité : 1 à 10 mois. 

Vous pouvez aussi vous laisser tenter par la location saisonnière, surtout si votre bien est situé dans une zone touristique. Le meublé de tourisme continue de séduire de nombreux investisseurs.

Cependant, la location meublée impose aux bailleurs de respecter les conditions de mise en location afin d’offrir un logement conforme aux locataires. Par ailleurs, vous devrez être présent pour pouvoir effectuer les états des lieux, rechercher les locataires, rédiger les baux… 

En effet, le statut LMNP reste contraignant, surtout si vous optez pour le régime réel. Il est donc vivement conseillé de faire appel à un expert en LMNP immobilier pour gérer votre bien.

Avantages et inconvénients du LMNP Neuf ?

Comme vu précédemment, l’avantage principal est la fiscalité intéressante de l’investissement dans le neuf et notamment dans les résidences de services.

La location de meublée en résidence de services représente un avantage certain, le logement est en effet habitable de suite et possèdent ainsi tous les services que doit proposer un logement meublé.

De plus, le bail de location signé avec le gestionnaire de la résidence est de 9 ans, ce qui vous assure une gestion sereine.

Mais, il convient pour éviter le piège LMNP dans le neuf d’avoir conscience des risques possibles, notamment : 

  • Les défauts de construction.
  • Les éventuels retards de livraison.
  • Les augmentations des charges et des dépenses de travaux.
  • Une faillite du gestionnaire.

Avis LMNP : Un investissement sur le long terme !

L’achat dans le neuf ou l’ancien sous le régime LMNP ou LMP, comporte des risques comme tous les investissements locatifs. Cependant, comparer à la location nue, les avantages fiscaux et la courte durée des baux dans l’ancien, le statut reste toujours attractif.

En tout état de cause, avant de vous lancer il convient d’étudier la rentabilité, les risques, et la faisabilité de votre projet en faisant appel à des experts de l’immobilier et comptable.

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