La Loi Pinel - Explication et fonctionnement

Benoît Fruchard 17 juin 2021

Vous souhaitez comprendre le dispositif Pinel ? Savoir si cela peut vous intéresser ? Retrouvez toutes nos explications pour vous aider à comprendre comment ca marche. Qui en a le droit ?  Comment fonctionne les locations ? Qu’est ce que le plafond de ressources des locataires ? Utilisez notre outil pour découvrir la zone de votre bien et savoir.

Définition de la Loi Pinel

La Loi Pinel est un dispositif immobilier créé pour inciter la mise en location de biens dans certaines zones. D’un coté, le propriétaire profitera d’une exonération d’impôts calculés sur le prix d’achat du bien immobilier pendant 6, 9 ou 12 ans (dans la limite de 63 000 €). De l’autre, le locataire va payer un loyer modéré et encadré.

Comment ça marche la Loi Pinel ?

Si vous décidez de profiter de la Loi Pinel, vous allez acquérir un bien que vous devrez louer pour une durée minimum de 6, 9 ou 12 ans. En fonction de cette durée, vous pourrez profiter d’une exonération plus importante par rapport au prix d’achat du bien.

DuréeRéduction d’impôts
6 ans12 %
9 ans18 %
12 ans21 %

La dispositif est limité à 300 000 € et 2 biens. Depuis le 1er janvier 2021, il ne concerne plus les maisons individuelles.

Calcul des économies d’impôts en fonction de la durée de location

Vous pourrez profiter d’une exonération d’impôts totale de totale|number_separator €. Cela correspondra à :

annee|number_separator / par an

Comment fonctionne la location avec la Loi Pinel ?

Lorsque vous aurez acquis un bien, vous devrez respecter plusieurs conditions que nous allons voir.

Plafond des revenus du locataire

Le locataire devra avoir des revenus ne dépassant pas certaines limites définies par le tableau ci-dessous. Il s’agit des revenus du locataire au moment de la signature du bail, si les revenus augmentent ensuite, il pourra rester locataire.

Type de foyerZone A bisZone AZone B1Zone B2/C
Personne seule38 377 €38 377 €31 280 €28 152 €
Couple57 357 €57 357 €41 772 €37 594 €
Couple + 1 personne à charge75 188 €68 946 €50 233 €45 210 €
Couple + 2 personnes à charge89 769 €82 586 €60 643 €54 579 €
Couple + 3 personnes à charge106 807 €97 766 €71 340 €64 206 €
Couple + 4 personnes à charge120 186 €110 017 €80 399 €72 359 €
Majoration pour chaque personne à charge en ++ 13 390 €+ 12 258 €+ 8 969 €+ 8 070 €

Il est possible de louer un bien de la Loi Pinel à son enfant ou à un parent si celui-ci ne fait pas parti de son foyer fiscal.

Louer pendant une durée minimum

Comme nous l’avons évoqué, il faudra louer le bien pendant au moins 6 ans. Cette durée peut ensuite être prolongé. Cela signifie qu’il ne sera pas possible de récupérer le bien avant sans s’exposer à des sanctions.

Limitation des loyer

Vous ne serez pas libres d’appliquer les loyers selon votre bon vouloir mais vous devrez respecter une grille en fonction de la zone de votre bien. Voilà la grille de 2021 du loyer mensuel par m2 :

Zone A bisZone AZone B1Zone B2
17,55 €13,04 €10,51 €9,13 €

Calcul du loyer en fonction de la zone

m2

Selon les informations que vous nous avez données, vous pourrez louer votre bien

result|number_separator / mois

Mise sur le marché

La location devra commencer dans les 12 mois qui suivront la livraison du bien.

Respecter des normes énergétiques

Le logement devra respecter des critères de performances énergétiques (BBC 2005 et RT 2020). De plus, le logement devra être loué nu.

Quels sont les avantages de la Loi Pinel ?

Le dispositif de la Loi Pinel présente quelques avantages non négligeables (mais nous vous conseillons aussi de lire les inconvénients juste en dessous) :

  • Vous allez profiter d’une réduction d’impôts sur le montant du bien qui peut aller jusqu’à 63 000 €
  • C’est une façon d’investir dans l’immobilier et de se constituer un patrimoine pour préparer sa retraite
  • Si votre taux d’endettement est inférieur à 33%, vous pourrez aller voir votre banque pour emprunter. De cette façon, une partie des mensualités sera remboursées via le loyer du locataire
  • Vous pourrez en faire profiter votre famille. En effet, vous pouvez louer le bien à quelqu’un de votre famille s’il ne fait pas parti de votre foyer fiscal.

Quels sont les inconvénients de la Loi Pinel ?

Le dispositif de la Loi Pinel présente quelques avantages qui seront mis en avant avec insistance par votre conseiller en gestion de patrimoine (surtout quand il pensera à la commission de 7 à 8% qu’il touchera) mais aussi quelques inconvénients.

  • Vous ne serez pas libre de fixer le loyer que vous voudrez, les loyers seront plafonnés et comme vous pouvez le constater dans notre calculette, cela va exclure les grandes villes comme Paris ou Lyon.
  • Le bien sera indisponible pendant une longue période et vous vous exposerez à des sanctions si vous changez d’avis
  • Vous ne pourrez pas reporter vos économies d’impôts
  • Il existe beaucoup d’arnaques (avec des propositions vraiment pas intéressantes) avec des rentabilités très faibles
  • Risques de moins-values dans beaucoup de zones. Vous allez payer un bien neuf à un prix supérieur au marché donc si le marché stagne ou baisse, la risque de moins-value est importante.

Environ 80% des biens de la Loi Pinel ne sont pas intéressants (et sont parfois à la limite de l’arnaque). Quand vous achetez un bien, essayez de vous projeter dans l’appartement que vous allez acquérir, voudriez-vous y vivre ? Est ce que le quartier est agréable ? Dynamique ?
Il existe beaucoup de « vendeurs de Pinel », terme péjoratif pour les commerciaux qui voudront vous vendre n’importe quoi. Si vous avez un doute, demandez-nous.

Notre avis sur la Loi Pinel

Le dispositif Pinel peut être un bon moyen d’investir dans la pierre en profitant d’avantages fiscaux intéressants. Cependant, il s’agit d’un projet sur le long terme et il faut s’assurer d’être capable de l’assumer pendant 6, 9 ou 12 ans. Il faudra donc faire attention à la localisation du bien (car en immobilier, il y a 3 choses importantes : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement !).

Nos conseils avant de signer :

  • Essayez de trouver un avis objectif (autre que celui du conseiller en gestion de patrimoine qui peut-être un vendeur de tapis) ou demandez-nous notre avis
  • Allez sur place et explorez le quartier comme s’il s’agissait de l’endroit où vous alliez habiter
  • Regardez le prix du m2 du quartier par rapport à votre bien (vous pouvez utiliser le site du gouvernement de la Valeur Foncière qui vous donnera l’historique des dernières transactions du quartier)

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