Simulateur d'investissement locatif

Benoît Fruchard 18 février 2021

L’investissement dans la pierre est un des placements préférés des français, que ce soit en tant que résidence principale ou comme investissement à mettre en location. Vous vous demandez peut-être ce que cela peut vous rapporter. Utilisez notre calculette et obtenez une réponse très facilement.

Votre investissement vous permettra d’avoir une rentabilité de resultat % avant la fiscalité.

Pour faire ce calcul, nous avons utilisé la méthode Larcher. Cette méthode considère que chaque année, les charges représenteront 25% de vos revenus locatifs.

Faut-il investir dans un bien locatif sans apport ?

Si vous souhaitez investir dans un bien locatif, votre banque vous demandera souvent d’apporter une partie de l’investissement (souvent 10%). Mais il est tout à fait possible d’acheter entièrement à crédit votre bien locatif, c’est le cas dans 60% des investissements. Dans ce cas, le crédit représente souvent 110% voir 120% du prix du bien pour avoir une enveloppe suffisamment importante pour réaliser des travaux si nécessaires.

L’investissement locatif sans apport permet de bénéficier au maximum de l’effet de levier. En effet, c’est la banque qui va financer votre achat, et ce sont vos locataires qui s’occuperont de régler le remboursement ainsi que le crédit.

Comment choisir la ville où investir ?

Lorsque vous souhaitez réaliser un investissement locatif, nous vous recommandons de déterminer des critères pour choisir votre bien. Plus vous aurez sélectionné avec attention votre bien, moins vous aurez de mauvaises surprises. Voilà notre liste, non exhaustive mais qui pourra vous aider.

  • L’emplacement : c’est le principal critère qui pourra vous permettre de louer votre bien, et peut-être de réaliser une plus-value. De nombreux classements sortent chaque année sur les meilleures villes où investir, cela peut vous aider à faire votre choix mais le plus important est d’investir dans un environnement que vous connaissez. Si vous habitez Strasbourg, ce n’est pas une bonne idée d’investir à Nantes (à moins que vous connaissiez la ville).
  • Les charges : elles sont propres à chaque ville et il est important de se renseigner en amont car cela peut changer la rentabilité que vous aviez envisagé.
  • L’évolution de l’environnement : s’agit-il d’un quartier sur ? Est-ce qu’il est correctement desservi par les transports en commun ? N’hésitez pas à interroger les commerçants et à vous promener en journée et le soir pour savoir si vous aimeriez, vous, y habiter.
  • Le prix de l’immobilier : vous pouvez découvrir toutes les dernières transactions immobilières du quartier sur le site Etalab du gouvernement.
  • Le prix des locations : il est important de savoir si il y a une demande pour ne pas vous retrouver avec un logement vide. Vous pouvez regarder sur le site du gouvernement le zonage A, B et C qui vous aidera à déterminer la tension locative (privilégiez les zones A, A bis et B1 qui sont les plus demandées).
  • La stratégie vis à vis du locataire : quel est le profil de locataire que vous souhaitez avoir ? Si vous souhaitez avoir des locataires étudiants, il faut prendre en compte que le logement n’est généralement pas loué durant l’été.
  • La stratégie vis à vis de votre investissement : souhaitez-vous constituer un capital ou couvrir vos mensualités de crédit ? Dans les grandes villes, les loyers ne permettent généralement pas de couvrir le crédit mais il est possible de réaliser une plus-value lors de la vente.

Quelle est la rentabilité d’un investissement locatif ?

Il n’y a pas de norme dans la rentabilité d’un investissement locatif. Si vous préparez correctement en amont votre investissement, vous éviterez les mauvaises surprises. Un investissement locatif doit être pensé sur le long terme. Dans certaines zones, la rentabilité sera moins intéressante que dans d’autres mais il y aura plus de possibilités de réaliser une plus-value lors de la revente. Si vous souhaitez investir à Paris, vous aurez du mal à avoir un rendement supérieur à 2,5% mais dans certaines villes comme Marseille, ce rendement peut aller jusqu’à 7%.

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