Quels sont les avantages et les inconvénients de l'investissement en SCPI ?

Benoît Fruchard 10 avril 2021

Parmi les nombreux avantages qu’il y a à investir dans une SCPI, il y a la facilité d’accès, la délégation de la gestion, les risques qui sont mutualisés, des revenus potentiels réguliers… Des risques existent également qu’il ne faut pas négliger. Walo fait le point pour vous dans cet article.

1er avantage de la SCPI : la facilité d’accès

L’achat immobilier coûte cher, souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros, alors que les parts de SCPI sont accessibles pour quelques centaines d’euros. C’est une façon d’investir en douceur dans l’immobilier. Et cela rend leur achat à la portée de tout le monde.

La plupart des SCPI vont effectuer des investissements dans de l’immobilier d’entreprise, c’est à dire des bureaux, des commerces, des entrepôts ou des hôtels… En règle général, ce sont des biens qui ne sont pas accessible au grand public car leurs prix sont plus élevés qu’un bien classique. C’est un marché qui est dominé par des investisseurs professionnels. Vos parts de SCPI vous ouvrent donc de nouveaux horizons d’investissements immobiliers et vous permettent de diversifier les types de biens que vous possédez.

De la même façon que vous avez pu emprunter pour acheter votre résidence principale, un investissement dans une SCPI peut être financé par un crédit. En fonction de votre situation patrimoniale, fiscale et personnelle, votre banque ou un organisme de crédit peut vous accorder un prêt pour financer cet investissement.

Il existe plusieurs dizaines de sociétés de gestion de SCPI qui proposent des centaines de SCPI. En fonction de votre volonté et de vos besoins, vous pourrez forcément trouver celle qui vous sied (immobilier professionnel ou résidentiel, neuf, ancien ou à rénover, en France ou à l’étranger…)

2ème avantage : la délégation du risque

Un avantage important de l’achat de parts de SCPI est la délégation que cela induit. En effet, vous aurez des frais mais vous n’aurez rien à gérer, pas de recherche de locataires, pas de baux à rédiger, ni d’état des lieux ou de litiges.

Tout ce qui constitue la gestion du patrimoine ne sera pas non plus de votre ressort : pas besoin de sélectionner les biens, ni de prévoir les travaux de rénovation, ni d’arbitrer le moment opportun pour revendre un bien. Toutes ces tâches incomberont à la société de gestion. C’est la raison pour laquelle vous aurez des frais qui seront prélevés sur les loyers. Votre rémunération sera nette de frais (hormis fiscalement).

3ème avantage : la mutualisation des risques

Comme tout investissement, acheter des parts dans une SCPI comporte des risques. Ni le capital, ni les revenus ne peuvent être garantis, puisqu’ils sont conditionnés à l’évolution des marchés immobiliers. La liquidité sera aussi limitée puisque la possibilité de revendre vos parts sera conditionnée à la présence d’acheteurs.

C’est pour limiter ces risques que les SCPI diversifient leurs achats. Dans chaque SCPI, vous retrouverez un nombre importants d’immeubles et de locataires, ce qui permet de diluer les risques tels que les vacances ou les loyers impayés. Si vous investissez directement dans un bien, cette mutualisation n’existe pas et les risques sont bien plus importants.

Certaines SCPI sont spécialisées dans un secteur particulier alors que d’autres SCPI sont diversifiées. Ces dernières peuvent donc mutualiser plus encore les risques que les premières. Un autre type de diversification possible est géographique. Pendant longtemps, les investissements se sont limités à des biens en France mais de plus en plus de SCPI proposent maintenant d’aller au-delà des frontières.

4ème avantage : la mutualisation des risques

La part moyenne distribuée aux épargnants par les SCPI, en 2019, était de 4,40%. En général, les rémunérations sont versées par trimestre mais certains ont fait le choix de les verser mensuellement. Si il y a un rendement, les épargnants peuvent aussi compter sur la valorisation de leurs parts. En 2019, l’appréciation était de 1,20%.

Comme tout placement, il n’y a pas de garantie concernant les rendements. Il peut être néanmoins intéressant de regarder les performances des dernières années (même si comme vous pouvez le lire un peu partout, les performances passées ne préjugent pas des performances futures). Lors des 30 dernières années, les SCPI ont réussi à maintenir un rendement moyen, même lors des crises, entre 4 et 8%.

Comment la SCPI fiscale permet-elle de payer moins d’impôts ?

Une SCPI fiscale permet de réduire son imposition. Pour cela vous aurez le choix entre plusieurs SCPI que vous devrez choisir en fonction de l’avantage recherché. Parmi les dispositifs fiscaux que vous pourrez trouver dans des SCPI, il y a :

La loi Pinel

Dispositif pour acheter de l’immobilier neuf et respectueux de certaines normes environnemental. Ces biens sont destinés à la location et vous devrez les conserver sur une durée déterminée à l’avance (au moins 6 ans). En fonction de la durée, vous pourrez bénéficier de 12, 18 ou 21 % de réduction d’impôts.

Le dispositif Malraux

Ce dispositif concerne l’investissement dans un bien ancien qui doit être situé dans un secteur précis. Il faudra, suite à l’achat, effectuer des travaux de réhabilitation. Il faudra aussi conserver les biens pour une durée minimum (9 ans). Ce dispositif permet d’avoir une réduction d’impôt qui peut s’élever à 30% du montant des travaux. Néanmoins, la limite de cet avantage est de 100 000 €.

Le déficit foncier

Il s’agit aussi d’investissements dans des biens anciens avec des travaux à effectuer. L’avantage fiscal débutera au moment de la mise en location du bien. Il s’agit d’une déduction sur les revenus fonciers. En général, il faudra garder ces parts durant 15 ans.

Ce sont des solutions dont vous pouvez bénéficier en tant que particulier mais la SCPI vous décharge de l’administratif lié à l’achat, de la gestion des travaux et de la gestion locative. Ces dispositifs permettent de réduire son imposition tout en investissant dans la pierre (avec un risque de perte en capital lors de la revente).

Les inconvénients et risques des SCPI

Risques et inconvénients des SCPIExplication
Frais élevésSi vous investissez dans une SCPI, vous devrez régler des frais des souscriptions (environ 9% de votre investissement). Vous aurez aussi des frais de gestion (environ 10% des loyers perçus). Ces frais limiteront vos recettes.
Peu de liquiditésLorsque vous investissez dans une SCPI, il faut attendre plusieurs années avant que votre investissement commence à rapporter de l’argent. Vous ne devrez pas compter sur cet argent en cas de besoin.
Risque de failliteSi la société de gestion gère mal la trésorerie ou que les investissements se font dans des secteurs qui subissent une crise, cela peut entrainer la faillite de la SCPI. C’est la raison pour laquelle nous vous recommandons de ne pas investir dans une seule SCPI mais de toujours diversifier votre portefeuille.
Risque de perte en capitalIl peut y avoir une chute de la valeur des biens immobiliers. Si cela se produit, les prix de vos parts pourront avoir baissés et vous risquez de subir une perte en capital.
Risque de vacances locativeSi une partie des biens d’une SCPI ne sont pas loués, cela signifie que vous ne toucherez pas de revenus sur ces biens. Cela se mesure avec le taux d’occupation financier (TOF). Nous vous recommandons de choisir des SCPI dont le TOF dépasse les 90%.
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