Placement SCPI : notre avis sur cet investissement

Benoît Fruchard 25 novembre 2020

Vous vous demandez si les SCPI sont un bon placement et elles sont faites pour vous vous ? Nous vous donnons ici quelques raisons pour lesquelles vous pourriez être intéressé par un investissement en SCPI. En effet la SCPI peut correspondre à vos besoins si vous souhaitez épargner pour les études de votre progéniture mais aussi pour optimiser votre fiscalité, pour préparer votre succession, ou bien pour compléter vos revenus.

SCPI : un placement financier pour les études des enfants

Les études de vos enfants auront probablement un coût relativement élevé. Vous pourrez utiliser les revenus de vos parts de SCPI pour payer leurs scolarités ainsi que les dépenses usuelles comme leurs loyers et leurs courses.

Il est aussi possible de leur donner, le temps de leurs études, l’usufruit de vos parts. Vous pourrez leur expliquer le fonctionnement de cet investissement, mais surtout, ils pourront percevoir directement les revenus de vos parts.

Cela pourra être particulièrement intéressant si vous devez vous acquitter de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) car ne recevant plus l’usufruit de ces parts, vous pourrez les déduire de votre déclaration de cet impôt.

Un placement immobilier pour réduire sa fiscalité

Il y a 2 type de SCPI, les SCPI de rendement et les SCPI fiscales. Celles qui nous intéressent ici sont les SCPI fiscales.

En effet, lorsque vous détenez en direct des logements, il est possible de profiter d’avantages fiscaux liés à des dispositifs particuliers dans l’investissement locatif. On retrouve les mêmes dispositifs dans les SCPI. Cela permet donc d’arbitrer entre la solution adéquate à votre situation.

Le régime Pinel

Ce régime permet de bénéficier d’une réduction d’impôts sur une période donnée.

  • 36 000 euros pour 6 années soit 6 000 euros par an;
  • 54 000 euros pour 9 années soit 6 000 euros par an ;
  • 63 000 euros pour 12 ans soit 5 250 euros par an;

Le dispositif Malraux

Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt durant 4 années sur un revenu maximum de 120 000 euros. Pour cela, la SCPI investira dans des biens situés dans un Site Patrimonial Remarquable ainsi que dans certains quartiers.

Le régime des déficits fonciers

Ce dispositif permet, lui, de déduire de votre revenu global, jusqu’à 10 700 euros chaque année.

Une des qualités des SCPI fiscales est de vous donner la possibilité de s’adapter à votre situation et d’optimiser votre défiscalisation ainsi que le plafonnement de vos niches fiscales. Il faut savoir que les performances des SCPI fiscales sont cependant moins bonnes que celles des SCPI de rendement : en général, entre 2 et 3%.

La liquidité de ces biens est aussi limité, à moins d’accepter une forte décote. La raison est que l’avantage fiscal ne se transmet pas et n’est valable que pour le premier investisseur.

De plus, pour pouvoir en profiter, il faut garder les parts pendant une durée minimale. Chaque dispositif a ses particularités, mais il faut généralement attendre la dissolution de la SCPI qui est déterminé dans les statuts pour bénéficier des avantages.

Comment placer en SCPI pour préparer sa succession ?

Si vous souhaitez transmettre graduellement des biens immobiliers que vous possédez en pleine propriété, cela peut s’avérer compliqué. Transmettre des parts de SCPI est bien plus aisée. Les parts ont une valeur unitaire ce qui facilite la transmission. Cela peut simplifier par exemple les donations à chaque enfant par chaque parent (les donations sont exonérées d’impôts jusqu’à 100 000 euros tous les 15 ans).

Si vous souhaitez faire une donation à vos petits-enfants, ou à vos neveux/nièces, ce montant est de 31 865 euros sur la même période.

Comme tous les biens immobiliers, les parts de SCPI peuvent être démembrées. Vous pouvez, ainsi, choisir de conserver l’usufruit, ce qui vous permettra de continuer à percevoir les revenus potentiels et de donner la nue-propriété à vos enfants. Au moment de la succession, ils récupéreront la pleine propriété des parts, sans fiscalité et sans formalités.

L’investissement SCPI comme complément de revenus

Les SCPI peuvent vous permettre d’anticiper votre retraite. Les revenus générés par les SCPI peuvent ainsi vous permettre de compléter vos revenus sans que vous ayez besoin de toucher à votre capital et sans que vous n’ayez à gérer quoi que ce soit.

C’est une solution à privilégier avec des rendements qui sont intéressants et qui se sont maintenus entre 4 et 8%, même en temps de crise.

Pour bénéficier pleinement des avantages et de la rentabilité des SCPI, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) préconise de les garder à minima entre 6 et 8 années, il s’agit donc d’un investissement sur le long terme.

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