Comment fonctionne le démembrement de parts de SCPI ?

Benoît Fruchard 05 janvier 2021

Le démembrement de parts de SCPI est un mécanisme qui s’applique à l’immobilier, et donc aux parts de SCPI. Cela consiste à séparer, d’un coté les revenus générés et de l’autre la propriété. Par exemple, cela signifierait que vous avez dans votre patrimoine une maison que vous louez, mais les loyers reviennent à quelqu’un d’autre (cette personne étant l’usufruitier). Cela fait de vous un nu-propriétaire.

Quel est le fonctionnement du démembrement de parts de SCPI ?

Dans cette situation, la part de la SCPI est répartie entre l’usufruitier (c’est celui qui va toucher les dividendes) et le nu-propriétaire (c’est celui qui détient les parts de SCPI). Il faut savoir qu’un démembrement est déterminée pour une durée : soit il s’agit d’un temps qui a été défini (5 ans par exemple pour aider un enfant à financer ces études), soit il s’agit d’une durée viagère (il va s’éteindre au décès de l’usufruitier).

Si vous souhaitez acheter des parts de SCPI démembrées, cela vous engage sur le long terme et ce sont des parts qui seront très compliqués à revendre si vous souhaitez vous en séparer.

Comment fonctionne le démembrement pour le nu-propriétaire ?

Acheter la nue-propriété de parts de SCPI vous permet d’investir en immobilier sans alourdir votre fiscalité. En effet, vous ne percevez pas de revenus et la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). En contrepartie de l’absence de revenus, vous achetez vos parts avec une décote comprise, en fonction de la durée du démembrement, entre 10 et 40% de leur valeur en pleine propriété. Au terme du démembrement, qu’il soit viager ou temporaire, vous récupérez automatiquement la pleine propriété des parts, sans frais ni taxes.

Comment fonctionne le démembrement pour l’usufruitier ?

Acheter l’usufruit de parts de SCPI vous permet de percevoir des revenus potentiels réguliers selon une performance (non garantie) plus importante au regard du capital investi que si vous aviez acquis les parts en pleine propriété. En effet, vous achetez vos parts pour 10 à 40% de leur valeur en pleine propriété. De plus, les revenus potentiels sont susceptibles d’être revalorisés au cours du démembrement.

Ce montage est particulièrement intéressant si vous êtes bailleur et que vous disposez d’un déficit foncier préexistant. Dans ce cas, celui-ci pourra venir s’imputer sur les revenus procurés par vos parts de SCPI, ce qui allégera votre fiscalité. Cependant, si vous êtes soumis à l’IFI, vos parts seront taxées pour leur valeur en pleine propriété. À la fin de la période de démembrement, l’usufruit est automatiquement réintégré à la nue-propriété et vous cessez de percevoir des revenus.

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