Quelle SCPI intégrer à son assurance vie ?

Benoît Fruchard 27 novembre 2020

L’assurance vie, placement préféré des français, présente l’avantage d’offrir un large panel d’investissement, dont la possibilité d’intégrer des parts de SCPI. Alors que ces dernières années, les fonds euros ont vu leur rendement baisser (1,4% en 2019), les SCPI ont, sur cette même période, affiché un rendement proche des 4,5 %. Face à ces écarts, de nombreux épargnants sont tentés de modifier l’allocation de leur assurance vie avec des parts de SCPI. Quels sont les éléments à connaître avant d’intégrer des parts de SCPI dans son assurance vie ? Est-ce risqué ? Nos réponses et nos conseils pour faire le meilleur choix !

Notre comparatif des SCPI en assurance vie

Il est généralement difficile de disposer des meilleures SCPI de rendement pour son contrat d’assurance vie. En effet, la plupart des contrats d’assurance vie dispose d’un choix restreint de SCPI, limitant ainsi la compétitivité de leurs performances et vos possibilités de diversification.

En règle générale, on remarque que les assurances vie en ligne (Linxea par exemple) proposent le choix entre 15 et 30 SCPI. En revanche, certaines assurance vie plus classiques (notamment celles de la plupart des banques), ont un choix très restreint voire nul. Ainsi, si vous souhaitez souscrire à une assurance vie en investissant dans l’immobilier via des SCPI, il est primordial de se renseigner en amont si vous souhaitez être sûr d’avoir accès à ce type d’investissement. Notez aussi que les SCPI sont un investissement dont le capital et les revenus ne sont pas garantis.

Faut-il investir en SCPI via son assurance vie ?

Investir en SCPI via son assurance vie peut-être une bonne chose pour allouer une partie de son capital vers des rendements plus lucratifs que les fonds euros. Cependant, comme nous l’avons évoqué, l’offre de SCPI dans les contrats d’assurance vie est souvent limitée et de qualité variable.

De plus, il n’est pas possible d’allouer tout le montant de son assurance vie dans des SCPI (généralement, le plafond est fixé à 50 %). Cet investissement sera un complément de vos allocations mais ne pourra être majoritaire.

Avant d’investir en SCPI via son assurance vie, vous devez avoir à l’esprit que les parts demandent d’être conservées au minimum 8 ans (parfois 10 ans) pour que cela soit intéressant. C’est le temps nécessaire à l’amortissement des frais de souscription, du délai de jouissance et de la fiscalité.

Sachez aussi qu’une partie des revenus de vos SCPI sera prélevée par la compagnie d’assurance et que si la prix de la part augmente, c’est la compagnie d’assurance (qui est propriétaire des parts) qui en profitera.

Quelle est la fiscalité des SCPI en assurance vie ?

En achetant vos parts de SCPI via un contrat d’assurance vie, vous bénéficiez d’une fiscalité souple. Tant que vous n’effectuez pas de rachat sur votre contrat, vos loyers seront exonérés d’impôt sur le revenu. Ainsi, vous profitez d’une fiscalité nettement plus favorable que celle applicable aux revenus des SCPI lorsqu’elles sont détenues en direct. Ces dernières sont, en effet, imposées à votre taux marginal d’imposition (TMI), majoré de 17,2% de prélèvements sociaux.

Depuis 2017, la fiscalité de l’assurance vie a changé. Désormais, si vous procéder à un rachat sur un contrat ouvert depuis le 27 septembre 2017 (ou pour les souscriptions effectuées à compter de cette date), vous avez le choix entre :

  • Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% ;
  • Une imposition à l’impôt sur le revenu à votre taux marginal d’imposition (TMI).

En pratique, cette deuxième option est intéressante uniquement si votre TMI est inférieur à 12,8% car il y aura toujours 17,2% de prélèvements sociaux.

Il sera parfois possible de réduire les frais de souscription ainsi que le délai de jouissance en achetant vos parts de SCPI via un contrat d’assurance vie.

SCPI en direct ou assurance vie, comment choisir ?

Si vous vous souhaitez investir dans l’immobilier via des SCPI et que vous avez déjà un contrat d’assurance vie, il est naturel de se demander comment se décider entre des parts de SCPI en direct ou via l’assurance vie. Voilà quelques questions à se poser avant de se lancer :

  • Quelles sont les SCPI disponibles dans mon contrat d’assurance vie ?
  • Est-ce que ces SCPI correspondent à ce que je cherche ? (n’hésitez pas à vous rendre sur notre comparateur de SCPI de rendement)
  • Quels sont les frais qui seront prélevés par l’assureur ?

Malgré l’attractivité de ce type d’allocation, entre SCPI en direct ou SCPI via l’assurance vie, il est souvent plus avantageux de détenir les parts en direct.

L’avantage de l’assurance vie : la liquidité

Contrairement à un investissement réalisé en direct, la disponibilité de vos fonds est assurée par l’assureur, dans un délai qui ne peut excéder deux mois après la demande de rachat du contrat. Les délais peuvent donc être réduits par rapport à la revente de parts de SCPI détenues en direct.

Les assureurs, pour assurer cette liquidité, limitent la part des SCPI dans votre contrat d’assurance vie. Sauf exception, un contrat ne pourra être composé à 100% de parts de SCPI.

Toutes les SCPI sont-elles éligibles avec l’assurance vie ?

Si vous investissez en direct, vous avez le choix entre plus de 200 SCPI différentes. Investir dans des SCPI via un contrat d’assurance vie restreint sensiblement cette offre.

En effet, une grande partie des SCPI ne sont éligibles dans les assurances-vie. Suivant les contrats, vous avez accès à l’ensemble des SCPI éligibles ou seulement à une petite poignée d’entre elles. Dans tous les cas, vous vous privez d’un grand nombre de SCPI performantes.

SCPI de rendementDisponibles en assurance vie?
PFO2Oui
Corum OriginOui mais seulement dans le contrat CORUM Life
Efimmo 1Non
Immo PlacementNon

Consultez notre comparatif pour trouver les meilleures SCPI disponibles via l’assurance vie.

Peut-on financer à crédit une part de SCPI dans une assurance vie ?

Non, il n’est pas possible d’acheter des parts de SCPI via une assurance vie avec un crédit. Si vous souhaitez disposer de parts de SCPI dans votre contrat d’assurance vie, il faudra avoir des liquidités. Cela ne vous permet pas d’utiliser l’effet de levier qui peut être un atout pour se constituer un patrimoine si vous ne disposez pas pas des fonds.

Il y a malgré tout une solution pour les ménages avec un patrimoine important et qui vont pouvoir nantir un actif comme garantie : le crédit lombard.
Il s’agit d’un prêt in fine. Vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt. Le capital sera remboursé au moment au moment de la dernière mensualité.

Quels frais d’un investissement en SCPI via l’assurance vie ?

Aux frais de souscription (qui seront parfois un peu moins important qu’en direct) et de gestion de la SCPI viennent parfois s’ajouter, selon les assureurs, ceux du contrat d’assurance vie. Cet empilement de frais peut limiter l’intérêt fiscal de l’assurance vie et réduire la rentabilité de vos parts. Renseignez vous auprès de votre assureur.

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