Quels sont les risques et inconvénients des SCPI ?

Que cela soit pour de la défiscalisation, pour compléter vos revenus, préparer votre retraite, les SCPI offrent de nombreuses possibilités pour votre patrimoine. Cependant, il est important de savoir les risques encourus par ce type d'investissement pour ne pas être surpris en cas d'évènements imprévus. Comme tout investissement en immobilier, il y a des risques et nous allons essayer d'en énumérer le plus grand nombre.

Benoît Fruchard 27 janvier 2021

Le risque de perte en capital

Les revenus potentiels et la valeur des parts de SCPI peuvent varier à la hausse ou à la baisse. Ils dépendent notamment de l’évolution des marchés immobiliers, de l’évolution du cours des devises (pour les SCPI investies hors zone euro) et de la conjoncture économique dans son ensemble. Ils peuvent également être affectés par d’éventuelles défaillances des locataires des immeubles, des promoteurs et de leurs garants. Par ailleurs, comme tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Ces risques peuvent être atténués par la diversification des biens immobiliers, des locataires et des localisations géographiques (en France, mais aussi à l’étranger).

Les risques liés à votre crédit

Il est important de noter deux choses si vous souhaitez acquérir des parts avec un crédit.

Tout d’abord, rien ne garantie que votre banque ou votre organisme de crédit vous accordera la prêt que vous sollicitez. Comme pour tout emprunt, cela sera accordé en fonction de votre situation.

Ensuite, il faut savoir que le marché immobilier, même s’il n’est pas le marché le plus fluctuant, peut se retourner. Si cela arrive et que vous comptez sur la SCPI pour rembourser votre prêt, cela pourra s’avérer compliqué parce que les revenus ne pourront peut-être pas couvrir votre crédit. De même, lorsque vous revendrez vos parts, dans une mauvaise situation du marché immobilier, vous pourriez ne pas avoir la capacité de rembourser votre emprunt. Nous vous conseillons donc de ne pas compter uniquement sur les revenus de la SCPI pour rembourser votre crédit.

Le risque de liquidité des SCPI

Comme tout placement immobilier, la SCPI est un placement peu liquide : votre épargne n’est pas disponible à tout instant. Vous pouvez demander à tout moment que soit remise en vente une partie ou la totalité de vos parts. Cependant, la revente de vos parts est conditionnée à la présence d’un acheteur. Le gérant de la SCPI (la Société de Gestion de Portefeuille) ne garantit pas la revente des parts.

Comment diminuer le risque des SCPI ?

Comme pour l’achat d’un appartement ou d’une maison, l’investissement dans des parts de SCPI doit être envisagé à long terme, dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les notes d’information émises par les sociétés gérant des SCPI de rendement recommandent de conserver les parts pendant 10 années au moins.

De son coté, l’Autorité des Marché Financiers préconise de garder les parts au moins 7 à 9 ans. Cette durée est supérieure si vous investissez dans des parts de SCPI fiscales. Dans ce cas, elle est de 15 ans au minimum.

Quel impact fiscal de l’acquisition de parts de SCPI ?

Les SCPI sont considérées comme « fiscalement transparentes », c’est-à-dire que la société n’est pas elle-même redevable de l’impôt.

Dans le cadre de l’investissement dans des parts de SCPI en direct, l’épargnant est imposé comme s’il détenait les biens immobiliers en direct. Les revenus des SCPI sont donc considérés comme des revenus fonciers.

Les revenus provenant d’immeubles situés en France sont ainsi imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux (actuellement 17,2%). Cela signifie que si vous êtes imposé en France sur des revenus de SCPI françaises et que votre taux marginal d’imposition est de 45%, le taux d’imposition total sur vos SCPI peut atteindre 62,2%.

Si vous avez investi dans une SCPI qui possède des biens à l’étranger, vous ne serez pas imposés dessus car ils auront été payés par la SCPI à la source. Cela permet de ne pas être doublement imposé. Cela peut être un avantage non négligeable car les taux d’impositions dans les autres pays sont souvent plus avantageux qu’en France et les revenus fonciers ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux.

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