Comment investir en SCPI via une SCI ?

Benoît Fruchard 27 novembre 2020

Tout comme l’investissement en SCPI à travers un contrat d’assurance vie, loger ses parts de SCPI dans une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) peut être une solution intéressante pour alléger la fiscalité qui pèse sur les revenus des SCPI lorsque celles-ci sont détenues en direct.

Quelle est la fiscalité des loyers dans une SCI imposée à l’impôts sur les sociétés ?

Lorsque vous détenez vos parts de SCPI en direct, les loyers qui vous sont versés entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont fiscalisés à votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) majoré des prélèvements sociaux (17,2%). Soit au minimum 31,2% (première tranche à 14% + les prélèvements sociaux), jusqu’à 62,2% au maximum (dernière tranche à 45% + prélèvements sociaux).

En revanche, si vous détenez vos parts de SCPI dans une SCI imposée à l’IS, c’est la SCI qui est imposée sur ses bénéfices au taux de 15% (pour les bénéfices inférieurs à 38 120 euros, 28% entre 38 120 et 500 000 euros, 33,1% au-delà). Vous n’êtes imposé à titre personnel que si vous décidez de distribuer les dividendes potentiels issus des loyers en dehors de la SCI. Vous êtes libre de le faire ou non. Si la SCI a financé l’achat des parts à crédit, les loyers potentiels serviront à payer les mensualités et aucune distribution ne sera effectuée.

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